「生産緑地」という看板が立った農地を見たことがある人も多いだろうと思います。
その土地は、住宅地にありながら農地として扱われ、毎年の固定資産税や相続税において格段の恩恵を得ています。
現行の生産緑地法が施工された1992年に生産緑地の指定を受けた土地は、
30年経った2022年に制度の期限がきて、行政に買取を申し出ることが可能になります。

しかし、行政は財政難からその土地を買取そうにない状況です。
そんな中で生産緑地指定が解除されると、大量の土地が売却される可能性があります。
土地の大量供給が一時期に行われると、需給バランスが崩れ、
地価が大幅に下がるのではないかと懸念されているのが「生産緑地の2022年問題」です。

2022年から遡ること30年前に現行の生産緑地法が施工されたとき、不動産市場に大パニックが起こっています。
バブルは既に崩壊していましたが、地価が急上昇した余波を受け、賃料もかなり高水準に上がっていた頃です。
そこに生産緑地法が施工され、生産緑地指定された土地は農地と同様の極端に低い税額になりますが、
それ以外は宅地並み課税されることになりました。

そうなると、所有しているだけで宅地として評価された土地に対して固定資産税・都市計画税が課せられます。
2つの税率を足し合わせて1.7％なので、土地評価額が1億円なら、170万円を毎年払い続ける必要が生まれます。
そのため、アパートが大量に建ちました。
なぜなら賃貸住宅を建てると固定資産税が６分の１に軽減されるなどの税制優遇があるからです。
結果としてバブルが崩壊していたところに新規の賃貸住宅供給が大量に行われたため、
需給バランスが悪化し募集賃料が大幅に下がる事につながりました。

2022年にいわゆる「生産緑地」の多くが、マンションや一戸建てなどの住宅用地として順次放出される可能性があります。
放出候補となる土地の面積は実に東京ドーム2875個分という広大なものです。

また、2017年現在、全国の空き家数はおそらく1000万戸を超えているものと思われます。
空き家増加に歯止めがかからなくなっています。さらに人口減少が2020年をピークに始まっています。
このような状況の中で地価が下落していく可能性が高いと考えられます。
一方、都心中心部は、生産緑地自体も少なく、土地自体希少性があり、人口が集中し続けています。

最後に結論ですが、2022年問題を含めて、郊外の土地・戸建が相対的に不利ですが、
都心中心部は影響も少なく、有利に作用するものと考えられます。